ในยุคนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดให้เช่า มีการพัฒนาอย่างหลายรูปแบบ ทั้งผู้พัฒนาออกแบบเพื่อให้อยู่อาศัยเองและผู้พัฒนาโครงการออกแบบมาเพื่อนักลงทุน โดยแต่ละโครงการก็จะตั้งอยู่บนทำเลที่แตกต่างกันไป ซึ่งวันนี้เราจะมาพูดถึงโปรโมชันคอนโดอีกรูปแบบหนึ่งที่ทำเพื่อนักลงทุนโดยเฉพาะ ก็คือ โปรโมชันการันตีผลตอบแทน หรือ Yield Guarantee เป็นโปรโปรโมชั่นที่อาจจะไม่ได้แพร่หลายมากนักในกลุ่มวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะวงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดยส่วนมากโปรโมชั่นนี้มักจะจัดขึ้นสำหรับ คอนโดเพื่อการลงทุนการันตีค่าเช่าในต่างจังหวัด เพราะมีอัตราการเช่า มากกว่าอัตราการซื้อห้องค่ะ วันนี้แฟรี่คอนโด จะมาพูดในหัวข้อ คอนโดให้เช่า การันตีผลตอบแทน ดีจริงไหม และจะมาอธิบายว่าการการันตีผลตอบแทนคืออะไร ไปดูกันเลยค่ะ การการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) คือ ทางโครงการกำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจนเพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนในขณะที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียมโครงการนี้ จะสามารถคืนผลประโยชน์หรือกำไรกลับมาให้กับผู้ซื้อได้จริงโดยส่วนใหญ่โครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน จะมีการบริการในการนำอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อไปปล่อยเช่าให้แล้วคืนผลประโยชน์กลับมาเป็นผลกำไรโดยคิดคำนวณเป็น % ต่อปี โดยเปอร์เซ็นต์นั้นจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงของแต่ละโครงการ ซึ่งทำเลของคอนโดมิเนี่ยมนั้นจะอยู่บนย่านทำเลที่มีดีความต้องการเช่ามากกว่า ส่วนมากจะตั้งอยู่บนย่านของเมืองท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมากและตั้งอยู่บนทำเลที่มีการแวะเวียนของผู้คนที่เข้ามาอยู่อาศัยเพียงชั่วคราวสูง ทำให้ สามารถช่วยเพิ่มอัตราการเช่า ลดอัตราการว่างของห้องเช่า และสามารถเพิ่มมูลค่าของห้องเช่าได้ ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่โครงการในหัวเมืองท่องเที่ยวต่างๆ จึงมักมีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) โดยทางโครงการจะเป็นผู้บริหารจัดการ ดูแลสภาพทรัพย์สินของผู้ซื้อ ให้ดูดี เป็นระเบียบเรียบร้อย แทนเจ้าของห้องเช่าค่ะ ข้อดีของคอนโดให้เช่า การันตีผลตอบแทน
ไม่ต้องบริหารจัดการเอง สำหรับนักลงทุนคนไหนที่ไม่มีเวลาในการบริหารจัดการเองหรือไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่สะดวกต่อการเดินทางไปไปมามาระหว่างบ้านกับโครงการบ่อย ๆ ซึ่งเป็นข้อดีของคอนโดการันตีผลตอบแทนค่ะ เนื่องจากทางโครงการมีทีมงานที่สามารถบริหารหรือจัดการให้ในช่วงระยะเวลาที่อยู่ในการการันตี โดยที่ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนนั้นไม่ต้องทำการตลาดเอง หรือหาผู้เช่าเองเลยล่ะค่ะ อีกทั้งส่วนมากแล้วในช่วงเวลาของการการันตีนั้น ผู้ลงทุนอาจจะได้รับการยกเว้นการชำระค่าส่วนกลางอีกด้วยค่ะ รวมไปถึงทีมงานที่บริหารจะเป็นฝ่ายที่ดูแลซ่อมแซมห้องคอนโดของเราให้อยู่ในสภาพที่พร้อมปล่อยเช่าเสมอ และผู้ลงทุนก็จะได้ฐานลูกค้าเดิมหลังจากช่วงระยะเวลาการันตีอีกด้วยค่ะ
ได้รับผลตอบแทนที่ดีในช่วงเวลาของการการันตี สำหรับผลตอบแทนที่ได้นั้นผู้ลงทุนสามารถมั่นใจได้เลยว่าเราจะได้รับผลตอบแทน หรือกำไร ที่ดี ที่เราพอใจแน่นอนค่ะในช่วงเวลาที่มีการการันตีอยู่ ซึ่งจะมีการระบุอัตราผลตอบแทนต่อปีโดยอัตราผลตอบแทนนั้นจะขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ หรือตามที่ได้ตกลงกันไว้ค่ะ และระยะเวลาการการันตีอย่างชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในสัญญาค่ะ โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการลงทุนโดยการซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก่อนในช่วงแรก และตั้งใจจะย้ายมาอยู่เองหลังจากหมดช่วงระยะเวลาการันตี ซึ่งถือว่าการลงทุนประเภทนี้เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างมากเลยล่ะค่ะ
ข้อเสียของการขายคอนโด การันตีผลตอบแทน
ความสามารถในการทำกำไรจากการขายต่อในอนาคต โดยทั่วไปแล้วโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนอาจจะขายในราคาที่สูงกว่าโครงการทั่วไป ทำให้ต้นทุนของผู้ลงทุนสูงกว่าราคาตลาด ซึ่งจะสามารถทำกำไรจากการปล่อยขายได้ยากกว่าโครงการข้างเคียงในอนาคตค่ะ
ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ในการลงทุนประเภทนี้ ชื่อเสียง ความมั่นคง และความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ มีความสำคัญอย่างมากในการพิจารณา ผู้ลงทุนควรประเมินความสามารถของเจ้าของโครงการ ในเบื้องต้นโดยดูจากประวัติการทำงานโครงการที่ผ่านมาว่าสามารถให้ผลตอบแทนตามที่การันตีไว้ได้หรือไม่ มีความสามารถในการดำเนินธุรกิจในระยะยาวหรือไม่ เนื่องจากมีความเสี่ยงจากการที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย หรือเจ้าของโครงการนำเงินไปลงทุนในโครงการอื่นๆและไม่ได้ผลตอบแทนตามเป้าหมาย ทำให้หนีหายหรือยื่นล้มละลายได้ ในกรณีนี้จะทำให้ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามสัญญาและอาจต้องมีการดำเนินเรื่องฟ้องร้องกันต่อหากไม่สามารถตกลงกันได้
ข้อตกลงที่อาจจะถูกเอาเปรียบ สัญญาของคอนโดการันตีผลตอบแทนมักจะมีให้เลือกสองแบบ คือ สัญญาการันตีผลตอบแทนโดยระบุเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนต่อปีและสัญญาแบบระบุให้ผลตอบแทนเรทที่ดีที่สุดโดยไม่ได้ระบุเปอร์เซ็นต์ แบบแรกเป็นสัญญาที่มีการระบุตัวเลขผลตอบแทนที่แน่นอน ส่วนแบบหลังผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับผลงานจากการบริหารจัดการของเจ้าของโครงการโดยในความเป็นจริงอาจมีผลตอบแทนที่มากกว่าหรือน้อยกว่าแบบแรก หากมีสัญญาสองประเภทให้เลือก ผู้ซื้อควรเลือกแบบแรกซึ่งมีการการันตีผลตอบแทนที่แน่นอน เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบในภายหลังค่ะ
ความเสี่ยงของการลงทุนคอนโด การันตีผลตอบแทน
ความเสี่ยงระยะยาวสิ่งแรกที่ผู้ลงทุนต้องพิจารณา ก่อนตัดสินใจลงทุนควรทำการสำรวจราคาอัตราค่าเช่าในทำเลโครงการคอนโดมิเนียมข้างเคียงและประเมินกำลังซื้อของกลุ่มผู้เช่า เพื่อพิจารณาว่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการันตี จะยังสามารถดำเนินการปล่อยเช่าด้วยตนเองได้ในอัตราผลตอบแทนที่ใกล้เคียงกับอัตราผลตอบแทนในระยะเวลาการันตีหรือไม่ ฐานลูกค้าที่เจ้าของโครงการมีอยู่เป็นฐานลูกค้าที่เราสามารถทำการตลาดต่อเองในอนาคตได้หรือไม่
ที่ตั้งโครงการเป็นปัจจัยสำคัญอันดับแรกที่ผู้ลงทุนควรพิจารณา หากราคาขายและโปรโมชั่นดีมากๆ แต่โครงการตั้งอยู่ในทำเลไม่ดี เข้าถึงยาก มีฐานผู้เช่าน้อย ทำเลไม่มีจุดดึงดูด จะทำให้ผู้ลงทุนสามารถปล่อยเช่าได้ยากหลังจากหมดระยะเวลาการันตีที่ทางโครงการกำหนด และอาจส่งผลให้ปล่อยขายต่อในอนาคตได้ยากเช่นกัน
สำหรับ คอนโดให้เช่า การันตีผลตอบแทน นั้นต้องพิจารณาจากปัจจัยหลาย ๆ อย่าง รวมไปถึงการศึกษาโครงการต่าง ๆ ที่มีการการันตีผลตอบแทน เพื่อผลประโยชน์ที่ดีที่สุด และอย่าลืมที่จะอ่านสัญญาหรือข้อตกลงต่าง ๆ ให้ละเอียดและเข้าใจ เพื่อที่จะได้ไม่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในภายหลังค่ะ