หากเพื่อนๆมองหา ช่องทางที่จะทำให้เงินงอกเงย แต่ไม่อยากฝากธนาคาร เพื่อนๆอาจจะเล็งการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งวิธีที่ง่ายที่สุด ก็คือการไปดูที่ดินแปลงสวยซักผืน ที่มีแนวโน้มว่าอนาคต ราคาจะต้องพุ่งกระฉูด แซงดอกเบี้ยเงินออมที่ธนาคารมอบให้แน่ๆ ทำให้เพื่อนๆตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ว่าเก็บเงินไว้ในที่ดินดีกว่า หันมาถือโฉนดเก็บเอาไว้ น่าจะทำกำไรได้มากกว่า เมื่อเพื่อนๆตัดสินใจจะซื้อดินแล้ว สิ่งที่เพื่อนๆ จะต้องรู้ก็คือ ค่าโอนที่ดิน คืออะไร เป็นจำนวนเท่าไหร่ คำนวณยังไง แล้วในปี 2565 นี้ เค้าคิดยังไง พวกเรา fairycondo จะพาเพื่อนๆไปทำเข้าใจเรื่องนี้เอง
เรามาดูกันก่อนว่า มีการโอน ในรูปแบบไหนบ้าง ซึ่งจะคิดค่าใช้จ่ายแตกต่างกัน ซึ่งก็มีตั้งแต่ การโอนที่ดินให้บุตรตามกฎหมาย, การโอนที่ดินให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย, การโอนที่ดินให้คู่สมรส, การโอนที่ดินให้ญาติตามสายเลือด, การโอนที่ดินมรดก กรณีเสียชีวิต และการโอนที่ดินแบบซื้อขาย เราไปดูหลักในการโอนที่ดินแบบซื้อขายกัน
โดยปกติ ค่าธรรมเนียม โอนที่ดิน จะคิดค่าธรรมเนียม 4ส่วน ส่วนที่1ค่าจดทะเบียน 2%, ส่วนที่2 ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ส่วนที่3ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีถือครองโฉนดไม่เกิน5ปี จะเสีย3.3% แต่ถ้าหาก เจ้าของได้ถือครองโฉนดไว้เกิน 5 ปี หรือกรณีที่ ที่ดินนั้นมีสิ่งปลูกสร้าง และได้ย้ายเข้าชื่อเจ้าของบ้าน เข้าอยู่ในทะเบียนบ้าน นานกว่า 1ปี ขึ้นไป ก็จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ ทำให้ไม่ต้องจ่ายในส่วนนี้นั่นเอง และส่วนที่4ค่าภาษีเงินได้ ตรงนี้จะถูกนำไปคำนวณการเสียภาษีตามขั้นบันได
และถ้าหากใครทำเรื่องกู้ขอเงินจากแบงค์ ก็จะมีค่าจดจำนอง เพิ่มเติมอีก 1% นอกจากนี้ ก็จะมีค่าใช้จ่ายจิปาถะจำนวนเล็กน้อย คือค่าคำขอโอนที่ดิน จำนวน 5 บาท, ค่าอากร 5บาท, และค่าพยาน 20บาท ซึ่งค่าโอนที่ดินนั้น โดยส่วนมาก ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงกัน โดยจะออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้คนละครึ่ง หรือบางเจ้าที่ต้องการขายที่ดินออกอย่างรวดเร็ว มักจะให้สิทธิพิเศษแก่ผู้ซื้อด้วย การที่บอกกับเค้าว่า ผู้ขายจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนเองทั้งหมด ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อขายที่ดินได้ง่ายขึ้นนั่นเอง
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากเราต้องการขายที่ดิน 1ไร่ ราคา 8แสน แต่ราคาประเมิน1ล้านบาท เราจะคำนวณ ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร หากถือครองโฉนดไม่เกิน 5ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน เพื่อนๆก็จะเสียค่าใช้จ่ายโดยประมาณ 41,000 หรือไม่เกิน 50,000บาท ในวันไปโอน ซึ่งเพื่อนๆสามารถใช้ที่วิธีง่ายโดยเข้าไปกรอกรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์คำนวณของกรมสรรพากรได้เลย ที่ https://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp ซึ่งระบบจะคำนวณให้เสร็จสรรพ เลย ไม่ต้องมาเสียเวลาคำนวณเอง
แต่ถ้าหากที่ดินนี้มีสิ่งปลูกสร้าง ภายในสิ้นปี 2565นั้น ค่าธรรมเนียมการโอน จะถูกลดลงจาก 2% จะเหลือเพียง0.01%เท่านั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในปีนี้ก็ถือเป็นโอกาสอันดี ที่คนซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องมีเฮ ที่จะเสียค่าโอนเพียงน้อยนิดนั่นเอง
เรามาดูขึ้นตอนในการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง กันต่อ ซึ่งในขั้นตอนนี้เราจะแบ่งเป็น 2 กรณี ในกรณีที่ เจ้าของโฉนดสามารถไปทำเรื่องโอนได้ด้วยตัวเอง และกรณี มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทน ขั้นตอนแรก ถ้าหากเจ้าของโฉนดสามารถไปเองได้ ก็ให้พกเอกสาร โฉนดที่ดินฉบับจริง, บัตรประชาชนจริงและสำเนา1ชุด , ทะเบียนบ้านจริง และสำเนา1ชุด, หากเคยเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ให้พกใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลไปด้วย และสำเนา 1ชุด, ถ้าหากเจ้าตัวอยู่ในสถานะสมรส ต้องได้รับการยินยอมจากคู่สมรสให้อนุญาตขายที่ดิน หรือโอนที่ดินผืนนี้ได้ด้วย โดย ให้เขียนหนังสือยินยอมให้ขายที่ดิน และใช้สำเนาบัตรประชาชน, ทะเบียนบ้านคู่สมรสและใบสมรส ลงลายมือรับรองสำเนาถูกต้องด้วย เพื่อให้การขายหรือการโอนในครั้งนี้ ผ่านฉลุย, แต่ถ้าหากเจ้าตัวได้หย่าไปแล้ว ให้พกสำเนาทะเบียนใบหย่ามาแทน เพียงเท่านี้ก็พร้อมสำหรับการโอนแล้ว
แต่ถ้าหากเจ้าตัวไม่สามารถมาทำธุรกรรมด้วยตัวเองได้ ก็ให้เพิ่มเติมเอกสารมอบอำนาจ โดยระบุชื่อผู้ที่จะมาทำแทนลงในเอกสาร ลงรายละเอียดใน เอกสารโอนที่ดินให้ใคร ผุ้รับมอบอำนาจสามารถทำอะไรได้บ้าง พร้อมเซ็นชื่อรับรอง ซึ่งสามารถหาดาวน์โหลด เอกสารหนังสือมอบอำนาจจากในอินเตอร์เน็ต มาใช้ได้เลย และให้เอกสารทั้งหมด แก่ผู้ที่จะมาทำแทนได้เลย
และถ้าหากเราต้องการ โอนที่ดินให้หลาน ใช้เอกสารอะไรบ้าง ซึ่งในที่นี้ ไม่ว่าจะ โอนที่ดินให้ลูก หรือ โอนที่ดินให้ญาติ จะโอนที่ดินให้หลาน หรือ จะโอนที่ดินให้พี่น้อง รวมไปถึงการโอนที่ดินให้คนอื่น สามารถใช้เอกสารตามนี้ได้เลย แต่ส่วนที่จะแตกต่างออกไป ก็คือ ค่าธรรมเนียมการโอนนั่นเอง ถ้าหากเป็นบุตรตามกฎหมาย, บุตรที่ไม่ชอบตามกฎหมาย, คู่สมรส ก็จะเสียค่าธรรมเนียมเพียงเพียง 0.5% แต่หากเป็นญาติตามสายเลือด ก็จะเสียค่าธรรมเนียน 2%ตามปกติ เหมือนการซื้อขายกับคนทั่วไป
ซึ่งเมื่อเอกสารคุณพร้อม ก็เดินข้างเข้าไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดได้เลย รับบัตรคิว ว่ามาทำเรื่องโอน และเมื่อเจ้าหน้าที่เรียก เค้าก็จะสอบถามรายละเอียดนิดหน่อย ว่าใครเป็นเจ้าของโฉนด ต้องการโอนให้คนนี้ หรือขายให้คนนี้ คิดเงินกันเท่าไหร่ ได้รับเงินเรียบร้อยแล้วใช่ไหม เจ้าหน้าที่ก็จะคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้วให้เอกสารสำหรับเรา เพื่อไปจ่ายเงินค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งใช้เวลาค่อนข้างนาน เพราะมีคนมาทำธุรกรรมทุกวัน เลยต้องเสียเวลากับการนั่งรอคิว อีกทั้งเจ้าหน้าที่ต้องดำเนินการตรวจสอบเอกสารให้รัดกุมด้วย ดังนั้น เพื่อนๆควรลางานแต่เนิ่นๆ จำนวน 1 วัน บางคนไปช่วงเช้า ก็อาจจะเสร็จตั้งแต่ครึ่งเช้า ถ้าคิวไม่มากนัก บางคนไปช่วงบ่าย ก็เสร็จภายในช่วงเย็น ก่อนสำนักงานที่ดินจะปิด การดำเนินการต่างๆก็จะแล้วเสร็จภายใน 1 วัน ก็สามารถทำเรื่องโอนกันเสร็จเรียบร้อย ผลลัพธ์ ผู้ขายได้รับเงิน ผู้ซื้อได้รับโฉนด ก็แยกย้ายกันไป มีความสุขกันทั้งสองฝ่าย