เชื่อว่าหลาย ๆ คนที่เคยอาศัย หรืออาศัยอยู่ในคอนโดมิเนี่ยม หรือเข้า ๆ ออก ๆ คอนโดมิเนียมบ่อย ๆ ต่างก็รู้จักหรือคุ้นเคยหรือเคยพบเจอกับนิติบุคคลมาก่อน เพราะไม่ว่าจะเป็นคอนโดไหน ๆ โครงการไหนจะเล็กหรือใหญ่ จะมีชื่อเสียงมากหรือน้อย ก็มักจะมีนิติบุคคลประจำอยู่ทุกที่อยู่แล้ว โดยเมื่อห้องมือหนึ่งของโครงการได้ถูกขายจนหมดก็จะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการจัดตั้งผู้ที่จะมารับหน้าที่ในการบริหารดูแลพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่หลาย ๆ คนอาศัยอยู่หรือทำการลงทุนไว้ ซึ่งก็คือการจัดตั้งนิติบุคคลคอนโดนั้นเองค่ะ สำหรับใครที่อาจจะพึ่งเริ่มมีความสนใจคอนโดมิเนียมหรือพึ่งจะซื้อคอนโดเป็นหลังแรก อาจจะยังไม่ค่อยคุ้นชินหรือเข้าใจกับการทำงานของนิติบุคคลมากเท่าไหร่ วันนี้ แฟรี่คอนโด ขอพาทุก ๆ ท่านไปทำความเข้าใจกับนิติบุคคลคอนโด หรือนิติบุคคลอาคารชุด ว่าพวกเขาเหล่านี้คือใคร มีหน้าที่อะไร และมีความสำคัญอย่างไรค่ะ
นิติบุคคลอาคารชุด คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ทางโครงการจัดจ้างมาเพื่อการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เนื่องจากคอนโดมิเนียมหรือในภาษากฎหมายที่เรียกว่า อาคารชุด นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆได้ จะประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง และนิติบุคคลก็จะมีหน้าที่ในการดูแลและจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ในฐานะการเป็นนิติบุคคลจะประกอบไปด้วย คณะกรรมการควบคุม การจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่ เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฏิบัติงานต่าง ๆ จะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ โดยที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
นิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่อะไรบ้าง
ในส่วนของหน้าที่นั้น นิติบุคคลมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดของคอนโดมิเนียม รวมไปถึงสร้างสภาพแวดล้อม การอยู่อาศัย ให้มีคุณภาพตามมาตรฐานและมีความยั่งยืนในระยะยาวอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ และวางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่างๆ เช่น การจัดประชุมใหญ่ประจำปี จัดกิจกรรมเพื่อการอาศัยอยู่ร่วมกันของลูกบ้านผู้พักอาศัย จัดทำการประชาสัมพันธ์และสื่อสารประกาศข่าวสารต่างๆ ค่ะ รวมไปถึงการหาผลประโยชน์ต่าง ๆ จากทรัพย์สินส่วนกลางค่ะ โดยสามารถจำแนกเป็นข้อได้ดังนี้ค่ะ
1. การดูแลรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ ภายในโครงการ ดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีปกติเรียบร้อย พร้อมสำหรับการใช้งานตลอดเวลา
2. เรียกเก็บเงินกองทุน และค่าธรรมเนียมส่วนกลาง จากลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมเพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการบำรุงรักษา และซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์สินส่วนกลางและการให้บริการอื่น ๆ ในคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด
3. จัดหาและจัดซื้อทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคณะกรรมการอาคารชุด
4. มีหน้าที่จัดให้มีการประชุมเจ้าของร่วมตามวาระต่าง ๆ ทั้งประชุมเล็กและใหญ่ต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
5. ดำเนินการตามมติของที่ประชุมตามที่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด แต่ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
6. ในกรณีที่เร่งดวน นิติบุคคลมีอำนาจในการจัดการในเรื่องของความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจในการกระทำการใดในการพึ่งรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
7. กำหนดกฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ และไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
ความสำคัญของนิติบุคคลอาคารชุด
ปกติแล้วในการเลือกซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมนั้น ส่วนมากก็จะพิจารณาจากทำเลที่ตั้งของโครงการ ชื่อเสียงของผู้พัฒนา การออกแบบ และราคาซื้อขาย หรือเช่า เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งอย่างเรื่องของการจัดการและบริหารหลังจากที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือย้ายเข้าอยู่แล้วไม่ได้รับความสำคัญจากผู้ซื้อหรือผู้เช่าเท่าไรนัก ซึ่งน้อยคนที่ไม่ค่อยสนใจในเรื่องนี้เท่าไหร่ แต่ถ้าเป็นผู้ที่เคยมีประสบการณ์ซื้อ-เช่า หรืออยู่มาแล้วหลาย ๆ โครงการจะเริ่มให้ความาสำคัญกับนิติบุคคลอาคารชุด เพราะจริง ๆ แล้ว ความสำคัญของนิติบุคคลนั้นมีสูงเทียบเท่ากับ Developer ที่พัฒนาโครงการเลยล่ะค่ะ เนื่องจากนิติบุคคลนั้น หากมีความสามารถในการบริหารโครงการให้ไปได้ดี ลูกบ้านก็จะได้รับสภาพแวดล้อมที่ดีมีคุณภาพ รวมไปถึงการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่สามารถแก้ไขปัญหาให้กับลูกบ้านได้เป็นอย่างดีและรวดเร็ว ก็จะทำให้โครงการนั้น ๆ น่าอยู่มากขึ้นค่ะ
นิติบุคคลจะเป็นผู้ที่ติดต่อและเผชิญหน้ากับผู้ที่อยู่อาศัยหรือลูกบ้านโดยตรงในระยะยาวหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์ค่ะเพราะฉะนั้นในการที่จะเลือกคอนโดมิเนียม การพิจารณาถึงการวางตัว ความสามารถในการบริหาร และการแก้ไขปัญหา ของนิติบุคคลก็เป็นสิ่งสำคัญ ที่ผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมอยู่นั้นจะต้องคำนึงค่ะ เป็นยังไงบ้างคะกับบทความของเราในวันนี้หวังว่าเนื้อหาที่ทาง แฟรี่คอนโด ได้นำเสนอไปนั้นจะช่วยให้ประโยชน์แก่ผู้อ่านทุกท่านนะคะ แล้วพบกันใหม่ในบทความหน้าค่ะ