สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คือ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่จะซื้อคอนและผู้ที่จะขายคอนโด เป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้ซื้อว่าต้องการจะซื้อคอนโดของผู้ที่จะขายพร้อมวางเงินไว้เป็นประกันว่าจ ะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน เป็นเอกสารสำคัญมากที่ควรจะมีทุกครั้งในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้อย่างถูกต้อง ซึ่งเป็นสัญญาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโดยทั้งสองฝ่ายสามารถใช้สิทธิตามกฎหมายในการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกระทำผิดสัญญา ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
1. คู่สัญญา รายละเอียดสำคัญของคู่สัญญาเป็นรายละเอียดทั้งของผู้ซื้อและของผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็น ชื่อ,นามสกุล ที่อยู่อาศัย เลขบัตรประชาชน ซึ่งผู้ทำสัญญาอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เป็นการบ่งบอกตัวตนว่าใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขายค่ะ
อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน รายละเอียดของทรัพย์สินที่ตกลงกันว่าจะซื้อจะขายและจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กัน ในการบอกรายละเอียดของสินทรัพย์นั้นจำเป็นต้องบอกอย่างเฉพาะเจาะจงว่าเป็นสินทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา ค่ะ
2. ราคาที่ตกลงกันและวิธีการชำระราคา รายละเอียดของราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจนว่าจำนวนเท่าไร ควรบอกทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษรเพื่อความถูกต้องรวมถึงควรระบุไว้ด้วยว่าจะชำระราคากันโดยวิธีใด อย่างไร เช่น ชำระโดยแคชเชียร์เช็ค ครึ่งหนึ่งในวันทำสัญญา อีกครึ่งหนึ่งก็อาจจะชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ค่ะ
3. กำหนดระยะเวลาการไปโอน ในสัญญาต้องมีการระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ดังนั้น จึงต้องกำหนดวันที่และเวลาให้แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้ เช่น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่ทำสัญญา เพื่อความชัดเจนทั้งสองฝ่าย ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายระบุระยะเวลาที่ต้องไปทำการโอน ซึ่งก็แล้วแต่ตามที่คู่สัญญาจะตกลงกันค่ะ
4. ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครที่เป็นผู้ที่มีหน้าที่ในการจ่ายค่าธรรมเนียม คู่สัญญาสามารถตกลงกันว่าฝ่ายไหนจะเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมและจ่ายเท่าใด หรืออาจจะแบ่งชำระกันคนละครึ่งก็ได้ค่ะ
5. เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ คู่สัญญาอาจมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงในการซื้อขายกันเพิ่มเติมก็ได้ค่ะ เช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหน้าที่ล่าช้าเกินกว่าที่ตกลงกันไว้ สามารถตกลงกันในเรื่องของดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมในสัญญาฉบับนี้ได้ค่ะ
ความรับผิดหากผิดสัญญา ความรับผิดของฝ่ายที่ผิดสัญญา ข้อนี้อาจใส่เข้ามาในสัญญาหรือไม่ก็ได้เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญาจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้ค่ะอย่างเช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกระทำการผิดสัญญาอีกฝ่ายหนึ่งกจะยินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายค่ะ
6. ลงลายมือชื่อ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีการลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคน ทั้งนี้การลงลายมือชื่อนั้นต้องใช้มือในการเขียนเท่านั้นค่ะ
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ควรมีกี่ฉบับ
การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ หรือการซื้อขาย 2 สัญญาที่ประกอบด้วย สัญญาฉบับซื้อจริง กับสัญญาฉบับยื่นกู้ ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับนี้ นอกจากจะมีการกำหนดเรื่องของราคาที่ได้ตกลงทำการซื้อขายกันทั้งสองฝ่าย และยังมีราคาอื่น ๆ ที่มีผลต่อการยื่นกู้อีกด้วยค่ะ
หากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมีผลอย่างไร
กรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ซื้อไม่ชำระราคาให้ถูกต้องครบถ้วนตามที่ได้ตกลงกัน ผู้ขายมีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ หรือ ผู้ขายจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ค่ะ
กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามวันเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ หรือ ผู้ซื้อจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก็ได้
ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืนเท่านั้น แต่จะสามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ตนได้ รวมไปถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วก็ให้นำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้จะซื้อจะจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้วเท่านั้นค่ะ
ซื้อขายคอนโดควรมีการวางมัดจำเท่าไร
สัญญาซื้อขายทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยผู้ซื้อวางเงินมัดจำ 10,000 – 20,000 บาท หรือ 1-5 % ของราคาคอนโดสำหรับมือหนึ่ง 5-10 % สำหรับคอนโดมือสอง เงินมัดจำจำนวนนี้เป็นหลักประกันว่าจะมีการซื้อขายแน่นอน และจะเกิดการโอนกรรมสิทธิในเวลาที่ได้ตกลงกัน ขณะเดียวกันเป็นหลักประกันว่าผู้ขายจะไม่ขายห้องชุดนั้นให้กับคนอื่นอีกด้วยค่ะ
ระยะเวลาในการทำสัญญาซื้อขายคอนโด
โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อจัดหาสินเชื่อต่าง ๆ ได้ หรือระยะเวลาตามที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันค่ะ
เอกสารที่ต้องใช้ในการทำสัญญา
เอกสาระที่ต้องใช้ในการทำสัญญานั้น โดยหลัก ๆ แล้วในส่วนมากจะเป็นรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกันค่ะ คือ โฉนดที่ดิน สำเนาทะเบียนบ้าน แผนผังโครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน หรืออื่น ๆ ค่ะ
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบเอาไว้ เพียงแค่คู่สัญญาตกลงโดยถูกต้องตรงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้าในระยะเวลาที่กำหนด ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้ ควรมีรายละเอียดต่าง ๆ ในการซื้อขายภายในสัญญาด้วยค่