สำหรับการขายคอนโดมิเนียมที่ยังผ่อนไม่หมดนั้นสามารถทำได้อย่างแน่นอนค่ะ สำหรับใครก็ตามที่มีความจำเป็นในเรื่องของการตัดรายจ่ายบางส่วนออกไป หรืออาจจะมีความจำเป็นที่จะต้องย้ายที่อยู่อาศัย หรือไม่ว่าจะเหตุผลใด ๆ ก็ตาม ทั้งการมีรายได้ที่ไม่เพียงพอต่อการใช้จ่าย มีความต้องการที่จะถือเงินสดไว้เผื่อการใช้จ่ายฉุกเฉิน หรือต้องการที่จะซื้อคอนโดใหม่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากกว่าเดิม ทั้งนี้เมื่อได้ทำการตัดสินใจอย่างถี่ถ้วนแล้ว ก็มาเริ่มทำความเข้าใจกับขั้นตอนการขายคอนโดมิเนียมที่ยังผ่อนไม่หมดกันได้เลยค่ะ
ขั้นตอนการขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด
การหาลูกค้า
สำหรับวิธีขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมดในขั้นตอนแรกนั้น คือเริ่มจากการหาลูกค้าไม่ว่าจะเป็นการประกาศหาลูกค้าทางช่องทางต่าง ๆ เองหรือจะให้นายหน้ามืออาชีพช่วยหาลูกค้าเพื่อเป็นการประหยัดเวลาก็สามารถทำได้เช่นกันค่ะ นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่งวิธีในการหาลูกค้าแบบง่าย ๆ นั่นก็คือการติดต่อกับทางธนาคารที่เรากำลังผ่อนชำระคอนโด ว่าต้องการขายคอนโดที่ยังผ่อนไม่หมด ซึ่งทางธนาคารก็จะแจกแจงรายละเอียดและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ผู้ที่ต้องการขายคอนโดได้ทราบ รวมไปถึงยังช่วยหาลูกค้าที่ต้องการซื้อคอนโดต่อให้อีกด้วยค่ะ
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อได้ลูกค้าหรือได้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมต่อจากเราแล้ว ก็ควรที่จะเริ่มทำสัญญาจะซื้อจะขายกับลูกค้าในทันที เพื่อเป็นการยืนยันว่าบุคคลทั้งสองฝ่ายได้มีการตกลงที่จะซื้อจะขายคอนโดแห่งนี้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว วางเงินมัดจำ เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อต้องการที่จะซื้อคอนโดแห่งนี้ต่อจากเราจริง ๆ ซึ่งทางผู้ขายเองก็สามารถนำเงินในส่วนนี้เป็นเงินสำรองค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค่ะ นัดกับลูกค้าไปจดทะเบียนนิติกรรมที่กรมที่ดิน หลังจากเก็บเงินมัดจำแล้วก็จะเข้าสู่ขั้นตอนของการจดทะเบียนต่าง ๆ ให้เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็น การจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองห้องชุด การจดทะเบียนขายห้องชุด หรือการจดทะเบียนจำนองห้องชุด ค่ะ เอกสารที่ต้องใช้ แน่นอนว่าเอกสารก็ถือว่าเป็นสิ่งที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก เนื่องจากต้องใช้เป็นหลักฐานตั้งแต่เริ่มทำการซื้อขาย ดังนั้นจึงไม่ควรละเลยที่จะใส่ใจกับการทำเอกสารต่าง ๆ ซึ่งเอกสารที่ต้องใช้ในการซื้อขายคอนโดผ่อนไม่หมด มีดังนี้
บัตรประชานชนทั้งแบบสำเนาและตัวจริง
เป็นสิ่งสำคัญอย่างมากในการใช้ยืนยันตัวตน ไม่ว่าจะเป็นฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขายก็ตาม ซึ่งหากเรามีหลักฐานชิ้นนี้ เมื่อเกิดกรณีที่มีการโกงหรือไม่ทำตามสัญญาใด ๆ ขึ้นมา ก็สามารถใช้หลักฐานนี้ในการเอาผิดคู่กรณีได้ค่ะ
ทะเบียนบ้านทั้งแบบสำเนาและตัวจริง
เนื่องจากเจ้าของห้องเดิมหรือผู้ขายนั้นจะต้องทำการย้ายออกจากทะเบียนบ้าน และผู้ซื้อใหม่จะทำการย้ายเข้ามาในทะเบียนบ้านแทนจึงต้องใช้ทะเบียนบ้านในการดำเนินการค่ะ
โฉนดห้องชุดตัวจริง
ใช้เป็นหลักฐานยืนยันได้ว่า ผู้ขายนั้นเป็นผู้ที่ถือครองและมีความเป็นเจ้าของห้องชุดที่ระบุไว้ในโฉนดจริง ๆ
ใบปลอดหนี้
ใช้เป็นหลักฐานให้กับเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมว่าผู้ขายไม่ได้มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือมีการค้างชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ใด ๆ ก็ตาม
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
คราวนี้ลองมาดูค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างคร่าว ๆ กันบ้างค่ะ ซึ่งการซื้อขายคอนโดนั้นก็จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอยู่หลายส่วนด้วยกัน ดังนี้
เริ่มจากค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเสียให้กับธนาคารที่รับจำนอง เพราะการ ขายคอนโดผ่อนไม่หมด นั้น กรรมสิทธิ์ในการถือครองยังเป็นของธนาคารอยู่ ผู้ขายจำเป็นต้องติดต่อธนาคารและสอบถามค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง โดยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นก็มี ค่าปิดบัญชี ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนครบกำหนด ค่ะแต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เราสามารถเข้าไปต่อรองและพูดคุยกับทางธนาคารก่อนได้ค่ะ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการขาย ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะเสียเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์มาไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ถ้ามีการเสียภาษีนี้แล้วก็ไม่ต้องเสียภาษีอากรร้อย 0.5 อีก ค่าภาษีอากรร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย ซึ่งแน่นอนว่าการเสียภาษีอากรจะมากจะน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อขายกันหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแจ้งราคาขายให้ต่ำเท่ากับราคาประเมิน ซึ่งจะส่งผลให้เสียค่าภาษีอากรน้อยลงไปด้วย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีส่วนนี้จะเสียมากเสียน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาซื้อขายเช่นกัน ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ด ค่าใช้จ่ายจำพวกนี้จะเกิดขึ้นระหว่างดำเนินการซื้อขายคอนโด อาทิเช่น ค่าประกันมาตรวัดไฟฟ้า ค่าประกันโทรศัพท์ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ากองทุนส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์น้ำ ค่ะ
ทั้งนี้ในการพูดคุยเกี่ยวกับรายละเอียดต่าง ๆ ควรนัดเจอกับลูกค้าหรือผู้ที่ต้องการซื้อ เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับรายละเอียดต่าง ๆ อย่างชัดเจน และยังเป็นการยืนยันได้ว่าลูกค้ามีตัวตนอยู่จริงค่ะ และอย่าลืมที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ดีเสียก่อน เพื่อเป็นการเตรียมความพร้อมในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่กำลังจะเกิดขึ้น ทั้งนี้การทำสัญญาต่าง ๆ จะต้องมีความชัดเจนและควรเก็บหลักฐานไว้ให้ดี แม้ทำการขายเสร็จเรียบร้อยแล้ว เพราะถ้าหากมีปัญหาตามมาทีหลังก็สามารถใช้เป็นหลักฐานยืนยันได้ว่าทำการขายไปเรียบร้อยแล้ว